Damit das Traumhaus nicht zum Albtraum wird

Tipps für den privaten Häuslebauer

Das Bauvorhaben Eigenheim ist mehr als nur eine Baustelle – es sind drei: Zum eigentlichen Bau kommt die „Papierbaustelle“ und die „Baustelle Zwischenmenschliches“.

An vielen Problemen rund um den Hausbau sind die Bauherren meist selbst schuld. Dabei ließen sich die häufigsten Probleme wie Baumängel und Pfusch, unerwartete Zeitverzögerungen, hohe Zusatzzahlungen und vor allem schlechte Kommunikation mit dem Bauunternehmen in den meisten Fällen schon vor Baubeginn und während der Bauphase vermeiden.

Die meisten Bauinteressenten entscheiden sich für ein Haus oder eine Wohnung von der Stange. Es soll möglichst wenig kosten, aber den Standard eines Mercedes aufweisen. Und das passt nicht zusammen. Die Baufirmen wollen so viel wie möglich Gewinn machen. Also werden oft billige oder billigste Materialien eingesetzt. Auch bei den ausführenden Firmen wird massivst gespart. Oft kommen unqualifizierte, nicht richtig ausgebildete Bauhelfer zum Einsatz. Das ist leider die Ausgangslage.

Viele Bauherren sparen aber an der falschen Stelle und scheuen die verhältnismäßig geringen Kosten für professionelle Unterstützung vor und in der Bauphase durch einen Bausachverständigen.

Wie Sie die häufigsten Bauprobleme vermeiden können:

Wer zwischen 200.000 und 400.000 Euro für ein Haus oder eine Wohnung ausgibt, der sollte sein Investment vorher intensiv prüfen, Was klingt wie eine absolute Selbstverständlichkeit wird in der Praxis allzu oft missachtet.

Die Lässigkeit, mit der manche Menschen ihr Haus kaufen ist für uns Bauprofis erschütternd. Sie machen sich mehr Gedanken über den Kauf eines Neuwagens oder gar einer Waschmaschine und geben viel Geld für Testberichte aus. Eigentlich müsste ein Hauskäufer bereit sein, prozentual genauso viel in die Prüfung seiner zukünftigen Immobilie zu investieren, wie er für den Auto- oder Waschmaschinentest ausgibt.

Ausgerechnet beim größten Investment ihres Lebens, so die Beobachtungen von uns, scheuen aber viele Häuslebauer die zusätzlichen Kosten für professionelle Unterstützung. Sie kaufen unbesehen die ‚Katze im Sack‘, mit allen unentdeckten Zusatzkosten, die nach dem Kauf dann zwangsläufig auf sie zukommen.

Dabei ist Bauen kein Hexenwerk.

Drei Schritte sollten Bauherren absolvieren, wenn sie ein eigenes Haus kaufen oder bauen möchten:
1. Zunächst gilt es, die eigenen Wünsche zu klären
2. Danach die geeigneten Partner zu suchen
3. Während Planung und Bau stets mit den Partnern kommunizieren.

Ab hier macht es Sinn einen Bausachverständigen wie mich einzuschalten, denn Änderungswünsche in der Bauphase sprengen jede Zeit- und Kostenplanung.

Geradezu tödlich für jede verlässliche Zeit- und Finanzierungsplanung sind Änderungswünsche. Viele Bauherren glauben, es sei kein Problem, während der Bauphase beispielsweise Innenwände zu versetzen. Das stimmt aber nicht.

Wer eine Innenwand versetzt, der muss prüfen, ob das statisch möglich ist. Das erfordert neue Berechnungen, Prüfung und die Änderung der Baugenehmigung. Außerdem müssen eventuell in der Wand vorgesehene Leitungen anders verlegt, sowie neue Materialienmengen berechnet und bestellt werden. Das Versetzen einer Wand ist auf dem Papier ganz einfach, zieht aber im laufenden Baubetrieb einen Rattenschwanz an Aufwand nach sich. Das kostet Geld. Der Architekt und die Baufirma arbeiten nicht umsonst. Auch Bestellungen können nicht gratis storniert werden. Nachträgliche Änderungswünsche führen immer zu Ärger und Sonderkosten. Schlüsselfertigunternehmer sichern sich deshalb ab: Sie sehen solche Änderungswünsche von vornherein vertraglich vor und lassen sie sich auch teuer vergüten.

Was macht ein Bausachverständiger vor und während der Bauphase ?

  • Bauvertrag und Bauunterlagen kritisch überprüfen (Besonders kritisch sollten Bauherren übrigens Verträge mit Schlüsselfertig-Anbietern prüfen, denn sie enthalten meistens nicht alles, was die Bauherren sich wünschen
  • Ständige Kommunikation mit dem Bauunternehmen
  • Überprüfung der eingesetzten Materialien
  • Überprüfung der Bauteile (z.B. bei KfW Darlehen)
  • Baumängel und Baupfusch wirksam reklamieren und deren Behebung kontrollieren

Bauherren können sich nur absichern, indem sie nicht nur die Verträge samt Plänen, sondern später auch den Baufortschritt auf der Baustelle fortlaufend vom unabhängigen Sachverständigen wie uns kontrollieren und protokollieren lassen. Wir wissen genau zu welchem Zeitpunkt welche Unterlagen vorliegen müssen und wir sind in der Lage, sämtliche Papiere im Sinne des Bauherren kritisch zu überprüfen. Der Laie hingegen verliert zwischen Baugrundgutachten, Energieausweis, Baubeschreibungen und statischen Berechnungen schnell den Überblick.

Kommunikation mit dem Bauunternehmen ist nicht immer einfach.

Über mangelnde Kommunikation klagen sehr viele Häuslebauer. Regelmäßig besuchen sie „ihre“ Baustelle und entdecken dabei Dinge, die sie als Laien nicht verstehen. Ein Anruf beim Planer oder Bauunternehmer soll Klarheit bringen. Weil die Betreffenden aber ihrerseits oft auf anderen Baustellen unterwegs sind, läuft mancher Anruf ins Leere und auf den Anrufbeantworter. Bleibt dann eine schnelle Reaktion aus, sind Frust und Sorge groß. Viele Bauherren ahnen Probleme, wo es eigentlich gar keine gibt. Sie befürchten, Opfer von Pfusch zu werden. Diese Kommunikation übernehmen wir und führen das Gespräch fachgerecht.

Existenzängste aufgrund hoher Folgekosten bei nicht erkannten Baumängeln können schon vor der Entstehung vermieden werden.

Pfusch am Bau ist in Deutschland die Regel. Der Schaden, der jedes Jahr durch mangelhafte Planung und schlampige Arbeit an Neubauten entsteht, geht in die Milliarden. Ob vom großen Baukonzern oder vom kleinen Bauträger auf die grüne Wiese gestellt: In fast allen Neubaugebieten können Anwälte unter entnervten Bauherren reiche Beute machen. Bei einer Untersuchung des Bauherren-Schutzbundes an 300 Bauvorhaben wiesen diese im Schnitt 10 bis 20 Mängel auf. Schadenssumme: bis zu 50.000 Euro je Eigenheim.

Kaum irgendwo wird Murphys Gesetz so konsequent umgesetzt wie am Bau: „Alles, was falsch gemacht werden kann, wird irgendwann falsch gemacht.“ 40 Prozent der Fehler passieren schon bei der Planung. Besonders häufig: Falsch aufgefüllter Baugrund erweist sich als nicht tragfähig; der geplante Wärmeschutz reicht nicht aus; bei Flachdächern regnet es häufig durch, weil Dehnungsfugen fehlen; zu kleine Dachüberstände forcieren die Verwitterung der Fassade.

Feuchtigkeit gehört zu den häufigsten Mängeln.

Die Mehrzahl der Baumängel droht aber bei der Ausführung. Typisch sind vor allem:

  • eindringende Feuchtigkeit aufgrund mangelhafter Abdichtung von Fundament und Keller;
  • Befall mit Schimmelpilzen, weil Bauteile bei schlechtem Wetter nicht geschützt werden und der Baukörper später nicht richtig austrocknen kann;
  • zu niedrige Räume durch fehlerhafte Fußbodenschichtung, vor allem beim Ausbau von Dachgeschossen;
  • falsch eingefügte Fenster;
  • mangelnder Schallschutz durch Fehler beim Einbau von Treppen sowie bei Trennwänden zwischen Doppel- oder Reihenhauseinheiten;
  • besonders bei Fertighäusern und in Dachgeschossen: schlecht abgedichtete Fugen. Dies hat zur Folge, dass die Energiekosten steigen.

Kein Hausbau verläuft völlig problemlos

Der Bau eines Hauses ist eine sehr komplexe Angelegenheit, bei der eigentlich immer irgendetwas schiefgeht. Entscheidend für die Qualität des Bauens ist, dass die Probleme rechtzeitig auffallen und verlässlich behoben werden. Der Bauherr kann dazu viel betragen, indem er früh festlegt, was er will, seine Wünsche mit Hilfe eines Bausachverständigen vertraglich festlegt und sich dann konsequent an seine eigenen Vorgaben hält. Vereinbaren die am Bau Beteiligten dann noch regelmäßige Besprechungen, können Probleme schnell gelöst und Missverständnisse ausgeräumt werden.

Gerne helfen wir Ihnen in dieser aufregenden Zeit, damit sich Ihr Traum vom Eigenheim nicht in einen Albtraum verwandelt.

Ihr
Energie-Effizienz-Experte und Bausachverständiger
Daniel Schneider

2018-02-15T10:38:38+00:00